Finanzierung: Tipps und Tricks für Ihren privaten Finanzierungsvertrag
- Natalia de Leve
- 15. Juni
- 7 Min. Lesezeit
Aktualisiert: 6. Sept.
Beim Abschluss eines Finanzierungsvertrags für Ihre private Immobilie gibt es eine Vielzahl von wichtigen Faktoren und Details, auf die Sie besonders achten sollten. In diesem Artikel finden Sie die wichtigsten Tipps und Tricks, auf die Sie bei Ihrem Finanzierungsvertrag achten sollten.
Laufzeit des Darlehens
Die Laufzeit Ihres Darlehens beläuft sich in der Regel auf 10, 15 oder 30 Jahre. Die Laufzeit hängt davon ab, wie schnell Sie Ihr Darlehen abbezahlen wollen und können. Eine längere Laufzeit führt in der Regel zu niedrigeren monatlichen Raten, da der Kreditbetrag über einen längeren Zeitraum verteilt wird. Dies bietet finanzielle Flexibilität, wenn unerwartete Ausgaben auftreten. Gleichzeitig ergeben sich aufgrund der vermehrten Raten höhere gesamte Zinskosten.
Eine kürzere Laufzeit führt zwar zu höheren monatlichen Raten, aber auch zu niedrigeren Gesamtzinskosten, da Sie über die Laufzeit weniger Zinsen zahlen. Damit werden Sie schneller schuldenfrei.
Es ist entscheidend, realistisch einzuschätzen, wie lange Sie sich an ein Darlehen binden möchten, und die Laufzeit entsprechend auszuwählen. Die Wahl der richtigen Laufzeit hängt von Ihren finanziellen Zielen und Ihrer Risikobereitschaft ab. Im Idealfall sollten Sie nach Ende der Laufzeit in der Lage sein, die Restschuld entweder durch eine günstige Nachfinanzierung zu decken oder sogar aus Ihrem Eigenkapital zu begleichen.
Zinssatz
Der Zinssatz ist einer der wichtigsten Aspekte Ihres Finanzierungsvertrags. Ein Zinssatz ist der Prozentsatz, gerechnet an dem geliehenen Geld, das Sie an Ihr Kreditinstitut zurückzahlen, damit Sie sich das Geld überhaupt leihen dürfen. Es wird nach nominalem Zinssatz (angegebener Zinssatz) oder effektiven (tatsächlicher Zinssatz) unterschieden. Der nominale Zinssatz ist der angegebene Prozentsatz, den ein Kreditgeber einem Kreditnehmer für die Aufnahme eines Darlehens berechnet. Er ist der Zinssatz, den Sie auf Ihrem Kreditvertrag sehen. Der nominale Zinssatz berücksichtigt jedoch nicht alle Kosten und Gebühren, die mit dem Kredit oder der Anleihe verbunden sein können. Der effektive Zinssatz, auch bekannt als Jahresprozentsatz (APR), berücksichtigt nicht nur den nominalen Zinssatz, sondern auch alle zusätzlichen Kosten, Gebühren und Zahlungsbedingungen, die mit einem Kredit verbunden sind. Diese beiden Zinssätze sollten nah beieinander liegen.
Die Höhe des Zinssatzes hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des aktuellen Zinsniveaus auf dem Markt, der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers, der Laufzeit des Darlehens und anderen marktspezifischen Bedingungen. Zinssätze können sowohl fest (bleiben während der Laufzeit des Darlehens unverändert) als auch variabel (ändern sich gemäß einem vorher festgelegten Index) sein.
Prüfen Sie, welcher Zinssatz in Ihrem Finanzierungsvertrag angegeben wird. Beachten Sie, ob es sich um einen festen oder variablen Zinssatz handelt und wie lange der Zinssatz für die Laufzeit des Darlehens gültig ist.
Tilgungsrate
Die Tilgungsrate bestimmt, in welcher Höhe und in welcher Schnelligkeit Sie das geliehene Geld zurückzahlen. Die Tilgungsrate wird monatlich gezahlt. Der Tilgungssatz hingegen gibt prozentual an, wie viel Sie von Ihrem Gesamtdarlehen abbezahlen. Wer auf eine hohe Tilgungsrate setzt, profitiert schneller von niedrigeren Zinskosten und einer kürzeren Laufzeit des Kredits. Dadurch lassen sich Kosten sparen und schneller Schulden abbauen. Wie viel Tilgung jedoch angemessen ist, hängt immer von den individuellen Umständen ab. Es gibt verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, wie zum Beispiel das Einkommen, die monatlichen Belastungen und die persönliche Lebenssituation.
Im Allgemeinen ist es ratsam, eine Tilgungsrate anzustreben, die hoch genug ist, um Ihr Darlehen innerhalb einer angemessenen Zeit abzubezahlen, aber nicht so hoch ist, dass Sie sich mit der monatlichen Bezahlung überfordern und Ihnen keine finanzielle Flexibilität bleibt.
Tilgungsplan
Stellen Sie sicher, dass der Finanzierungsvertrag einen klaren Tilgungsplan enthält, der angibt, wie und wann Sie das Darlehen zurückzahlen werden. Überprüfen Sie, ob die Tilgungsraten und -frequenzen für Sie tatsächlich realistisch sind und zu Ihrer individuellen Lebenssituation passen.
Flexible Anpassung der Tilgungsrate
Persönliche Lebensumstände können sich über die Jahre einer Darlehenslaufzeit verändern. Vielleicht erhalten Sie unerwartet eine Kündigung von Ihrem Arbeitgeber? Oder Sie freuen sich über Familienzuwachs und benötigen daher mehr frei verfügbares Geld? Achten Sie darauf, dass in Ihrem Finanzierungsvertrag die Möglichkeit besteht, die Tilgungsrate zu verändern. Dies kann entweder kostenlos erfolgen oder mit einer Gebühr versehen sein. Diese Flexibilität kann Ihnen helfen, Ihre Darlehensrückzahlung nach Ihren persönlichen Bedürfnissen anzupassen..
Sondertilgungen
Erkundigen Sie sich nach den Bedingungen für die Möglichkeit Ihrer Sondertilgungen. Sondertilgungen ermöglichen es Ihnen, zusätzliche Zahlungen zu Ihrer monatlichen Tilgungsrate auf Ihr Darlehen zu leisten und den Schuldenabbau auf diese Weise zu beschleunigen. Dies bietet sich an, sollten Sie zum Beispiel einen erheblichen Bonus auf der Arbeit erhalten haben oder zu einer unerwarteten Erbschaft gelangt sein. Es ist ratsam, dass zumindest einmal im Jahr eine Sondertilgung für Sie als Kreditnehmer zulässig ist. Achten Sie zudem darauf, ob die Höhe der Sondertilgung begrenzt ist. Einige Kreditinstitute begrenzen die Sondertilgungen zum Beispiel auf 5% der gesamten Darlehenssumme. Eine realistische Einschätzung hilft Ihnen dabei, durch eine mögliche Sondertilgung Ihre Schulden und Ihre monatliche Zinsbelastung zu senken.
Gebühren
Achten Sie auf alle mit dem Darlehen verbundenen Kosten und Gebühren, wie z.B. Bearbeitungsgebühren, Kreditabsicherungskosten oder Schätzkosten. Lassen Sie sich hierzu eine Übersicht geben, um spätere Überraschungen zu vermeiden.
im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag anfallende Grundbuch und Notarkosten, zum Beispiel für die Eintragung der Grundschulden, werden häufig auf den Kreditnehmer umgelegt
Verzugszinsen
Verzugszinsen entstehen, wenn Sie ihre finanzielle Verpflichtung nicht rechtzeitig erfüllen, wie zum Beispiel die rechtzeitige Zahlung der Zinsen und der Tilgung. Die Verzugszinsen dienen dazu, den Kreditgeber für die Versäumnis des Kreditnehmers zu entschädigen. Die Höhe der Verzugszinsen und die Bedingungen können von Vertrag zu Vertrag variieren.
Klären Sie die Bedingungen und die Höhe der Verzugszinsen, die im Falle einer verspäteten Zahlung fällig werden können.
Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die anfallen, wenn ein Darlehen bewilligt und zur Verfügung gestellt wurde, aber vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommen wurde. Dies kann erfolgen, sofern sich Ihr Bauunternehmen im Bauverzug befindet und noch keine Schlussrechnung gestellt hat, die Bank jedoch die gesamte Darlehenssumme bereits für Sie zur Auszahlung bereithält. Sie sollen den Kreditnehmer dazu anregen, die Darlehensmittel so bald wie möglich abzurufen und zu nutzen. Die Bereitstellungszinsen werden in der Regel auf den genehmigten Darlehensbetrag berechnet und fallen oft als täglicher oder monatlicher Prozentsatz an.
Überprüfen Sie, ab welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen fällig werden. In einigen Fällen sind Bereitstellungszinsen verhandelbar. Kreditnehmer können versuchen, günstigere Konditionen auszuhandeln, bevor sie das Darlehen in Anspruch nehmen.
Nichtabnahmeentschädigung
Sollten Sie ein Finanzierungsvertrag vor Notarisierung geschlossen haben, können sich während der Notarisierung noch Änderungen im Kaufvertrag ergeben, zum Beispiel eine Kaufpreissenkung. Einige Kreditgeber fordern eine Nichtabnahmeentschädigung für den nicht abgenommen Darlehensbetrag. Im Klartext hat die finanzierende Bank zu viel Geld für Sie zur Seite gelegt, die Sie nicht mehr leihen wollen. Als Entschädigung kann die Bank einen Prozentsatz vom nicht abgenommenen Darlehensbetrag fordern. Hier lohnt sich ein Blick in den Finanzierungsvertrag.
Sonstige Verpflichtungen
Es ist wichtig zu lesen, welche zusätzlichen Verpflichtungen neben den rechtzeitigen Zahlungen der Zinsen und Tilgungsraten Sie mit dem Darlehen gegenüber Ihrem Kreditgeber erfüllen müssen. Häufig ist das Gebäude, die Anlagen und das Zubehör gegen alle Gefahren zu versichern, insbesondere wird häufig der Abschluss einer Feuerversicherung verlangt.
Auch haben einige Kreditgeber klare Vorstellung darüber, wie das Handling, zum Beispiel Eröffnung neuer Kundenkonten, Angabe von Referenzkonten, Einzugsermächtigungen etc. erfolgen soll. Überprüfen Sie, ob diese Art und Weise auch für Sie umsetzbar ist.
Vorfälligkeitsentschädigung
Klären Sie, ob für Sie die Möglichkeit besteht, Ihr Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen und dass im besten Fall ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr oder Entschädigung, die an den Kreditgeber gezahlt werden muss, wenn ein Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird, bevor die vereinbarte Laufzeit abgelaufen ist. Die Vorfälligkeitsentschädigung dient dazu, den Kreditgeber für entgangene Zinszahlungen zu entschädigen, die er bei einer vorzeitigen Rückzahlung verlieren würde. Bei vielen Hypotheken besteht die Möglichkeit, Vorfälligkeitsentschädigungen zu vermeiden oder zu reduzieren, indem Sie dies bereits bei Vertragsabschluss aushandeln oder spezielle Darlehensbedingungen wählen.
Anschlussfinanzierung
Ggfs. finden Sie in Ihrem Finanzierungsvertrag bereits Regelungen zu einer möglichen Anschlussfinanzierung. Diese Option bereits frühzeitig zu regeln, könnte in der Zukunft die Abwicklung einfacher gestalten. Prüfen Sie die Bedingungen, ob sie auch zu Ihren Vorstellungen passen. Die Rahmenbedingungen sollten in den wichtigen Parametern nicht weit von ihrem aktuellen Finanzierungsvertrag abweichen.
Widerrufsrecht
Im Widerrufsrecht finden Sie die Regelung und die Frist, wie und bis wann Sie ihren Vertrag widerrufen können. Prüfen Sie insbesondere die Widerrufsfolgen, falls Ihnen bereits eine Darlehenssumme ausgezahlt wurde. Meistens fallen dafür Entschädigungen an, die Tag genau berechnet werden. Dies kann von Vorteil sein, wenn zum Beispiel Vorkaufrechte durch Dritte gezogen werden und Sie vom Darlehensvertrag zurücktreten müssen.
Rücktrittsrecht
Prüfen Sie, ob Sie ein Rücktrittsrecht haben, das Ihnen erlaubt, den Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist ohne finanzielle Konsequenzen zu kündigen. Dies kann von Vorteil sein, wenn Sie zum Beispiel vom Kaufvertrag aufgrund versteckter Mängel zurücktreten wollen.
Kündigungsbedingungen
In einem Finanzierungsvertrag werden die Kündigungsrechte und ihre Fristen des Kunden und der finanzierenden Bank genannt. Die Bedingungen sind meistens nicht verhandelbar und gesetzlich geregelt.
Grundschulden
Im Finanzierungsvertrag wird klar geregelt, an welcher Stelle die Grundschuld zur Sicherung des Kreditgebers eingetragen werden soll und ggfs. welche Vorlasten nicht im Rang vorgehen dürfen. Hier lohnt sich zudem ein Blick in das aktuelle Grundbuch sowie die Klärung, dass alle vorangegangene Grundschulden und Vorlasten gelöscht werden, falls Sie diese nicht übernehmen.
Freigabe von Sicherheiten
Nach Befriedigung sämtlicher Ansprüche des Kreditgebers, sollte sich dieser dazu verpflichten, die Grundschulden nebst Zinsen und sonstigen Rechten an den Sicherungsgeber wieder freizugeben, damit Sie die Grundschulden im Grundbuch löschen lassen können.
Fazit
Es gibt eine Reihe von spezifischen Regelungen, die in einem Finanzierungsvertrag zur Finanzierung Ihrer Immobilien mittels eines Kredites geregelt werden. Es ist ratsam, sich vor Unterzeichnung eines Finanzierungsvertrages gründlich mit den Bedingungen vertraut zu machen und alle Fragen oder Bedenken mit Ihrem Kreditgeber oder einem Immobilienexperten zu klären. Der Finanzierungsvertrag ist eine rechtlich bindende Vereinbarung, und es ist wichtig, dass Sie sich seiner Bedingungen bewusst sind und sie verstehen.
Gerne kann ich Ihren Finanzierungsvertrag für Sie sichten und Sie auf gewisse Fallstricke hinweisen, bessere Konditionen mit der Bank verhandeln oder Sie bei Unklarheiten beraten. Nehmen Sie gerne mit mir Kontakt auf und wir besprechen, wie ich Sie bestmöglich unterstützen kann.
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