Neubau oder Altbau - Welche Kapitalanlage passt wirklich zu Ihnen?
- Natalia de Leve
- 6. Sept.
- 3 Min. Lesezeit
Wer in Immobilien investieren möchte, steht früher oder später vor einer entscheidenden Frage:
Soll ich in einen Altbau investieren oder doch lieber in einen energieeffizienten Neubau?
Beide Varianten bieten Chancen, Risiken und sehr unterschiedliche wirtschaftliche Auswirkungen. In diesem ausführlichen Beitrag nehmen wir beide Optionen unter die Lupe – und zeigen Ihnen, wie Sie herausfinden, was besser zu Ihrer Anlagestrategie passt.
Die Anfangsfrage: Altbau oder Neubau - was lohnt sich mehr?
Viele Investor:innen – ob privat oder institutionell – stehen vor einer ähnlichen Überlegung:
„Soll ich in eine charmante Altbauwohnung mit Potenzial zur Aufwertung investieren oder lieber auf einen modernen Neubau mit minimalem Aufwand setzen?“
Diese Entscheidung ist weit mehr als nur eine Stilfrage. Es geht um Wirtschaftlichkeit, Strategie, Aufwand und Risikobereitschaft.
Vorteile eines Altbaus aus Investorensicht
1. Niedrigerer Einstiegspreis
Altbauten sind oft günstiger pro m² – besonders bei nicht modernisiertem Zustand. Das bietet mehr Spielraum für Rendite.
2. Aufwertungspotenzial durch Sanierung
Wer aktiv modernisiert, kann deutliche Wertsteigerungen erzielen und die Mieteinnahmen signifikant steigern.
3. Emotionale Vermietungsvorteile
Hohe Decken, Stuck, Altbauflair – viele Mieter:innen lieben den Charme, was zu geringerer Fluktuation führen kann.
4. Zentrale Lagevorteile
Altbauten befinden sich oft in gewachsenen, zentrumsnahen Wohnlagen mit hoher Nachfrage.
5. Steuerliche Vorteile
Bei denkmalgeschützten Gebäuden können Sanierungskosten teilweise über Jahre abgeschrieben werden.
**Wichtig:** Altbauten benötigen eine sehr genaue Prüfung – Bausubstanz, Leitungen, Feuchtigkeit und Sanierungskosten können zum Renditekiller werden, wenn sie unterschätzt werden.
Vorteile eines Neubaus für Kapitalanleger:innen
1. Planbare Kostenstruktur
Neubauten kommen mit festen Bau- und Ausstattungskosten – das reduziert unangenehme Überraschungen.
2. Hohe Energieeffizienz
Mit KfW-Förderstandards, Wärmepumpe und moderner Isolierung ist die Nebenkostenbelastung für Mieter:innen niedrig – das steigert die Attraktivität.
3. Geringer Instandhaltungsaufwand
In den ersten 10–15 Jahren fallen kaum große Reparaturen an – ideal für Anleger:innen, die wenig Verwaltungsaufwand möchten.
4. Attraktivität für solvente Mieter:innen
Neubauten mit moderner Ausstattung sprechen oft eine zahlungskräftige Zielgruppe an – ideal für stabile Mietverhältnisse.
5. Förderprogramme & Abschreibungen
Durch KfW-Förderungen, zinsgünstige Kredite oder BEG-Zuschüsse können Neubauinvestitionen strategisch clever finanziert werden.
**Wichtig:** Neubauten haben oft einen hohen Preis pro m² – das senkt die Bruttorendite. Hier kommt es stark auf Lage, Projekt und Nachfrage an.
Vergleich Altbau versus Neubau - Zahlenbeispiel für Düsseldorf
Um die Entscheidung greifbarer zu machen, schauen wir uns einen direkten Vergleich auf Basis realer Marktdaten aus Düsseldorf an:
Was passt zu Ihrer Anlagestrategie?
Altbau:
✔ Ideal für erfahrene Investor:innen mit Lust auf aktive Sanierung, Projektentwicklung und Wertsteigerung
✔ Geeignet bei guter Marktkenntnis und langer Haltezeit
✔ Attraktiv in urbanen, entwicklungsstarken Lagen
Neubau:
✔ Ideal für sicherheitsorientierte Anleger:innen mit langfristiger Perspektive
✔ Geringerer Verwaltungsaufwand und technischer Zustand
✔ Perfekt für modernes, nachhaltiges Portfolio
FAZIT
Es gibt keine Pauschalantwort – nur Ihre Entscheidung!
Beide Immobilienarten haben wirtschaftliche Berechtigung – wenn sie zur Strategie passen.
Der Schlüssel liegt in einer klaren Selbsteinschätzung:
- Möchten Sie aktiv investieren oder lieber passiv anlegen?
- Haben Sie Sanierungserfahrung oder ein gutes Netzwerk?
- Ist Ihnen Energieeffizienz wichtiger als Mietrendite?
Wenn Sie diese Fragen ehrlich beantworten, ergibt sich der passende Weg meist von selbst.
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📞 Natalia de Leve | Immobilienexpertin
📍 Düsseldorf & Umgebung
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