10 wichtige Begriffe, die Sie beim Immobilienkauf kennen sollten

Ein Immobilienkauf ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Damit Sie keine unangenehmen Überraschungen erleben, sollten Sie die wichtigsten Fachbegriffe rund um den Immobilienkauf verstehen. Dieser Beitrag erklärt Ihnen 10 zentrale Begriffe einfach und klar – damit Sie selbstbewusst durch den Kaufprozess gehen.

1. Grundbuch

2. Notar

3. Grunderwerbsteuer

4. Kaufnebenkosten

5. Auflassungsvormerkung

6. Verkehrswert

7. Beleihungswert

8. Eigenkapital

9. Zinsen

10. Tilgung

Fazit: Wer die Sprache des Immobilienkaufs spricht, spart bares Geld

1. Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem alle rechtlichen Informationen über ein Grundstück oder eine Immobilie festgehalten sind. Es wird beim zuständigen Grundbuchamt geführt und ist für jeden Kauf unerlässlich.

Aufbau des Grundbuchs:

• Abteilung I: Gibt Auskunft über die aktuellen Eigentumsverhältnisse. Tipp: Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer:in eingetragen ist.

• Abteilung II: Zeigt Lasten und Beschränkungen wie Wohnrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte.

  Tipp: Solche Eintragungen können die Nutzung einschränken oder den Wert mindern.

• Abteilung III: Listet Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden. Tipp: Lassen Sie vertraglich regeln, dass eingetragene Belastungen vor Übergabe gelöscht werden.

2. Notar

Ein Immobilienkauf ist in Deutschland nur mit notarieller Beurkundung rechtskräftig. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, leitet die Auflassungsvormerkung ein und betreut die Eintragung ins Grundbuch.

Kosten:

• Notarkosten + Grundbuchkosten = ca. 1,0 % – 1,5 % des Kaufpreises

Beispiel:

• Kaufpreis: 400.000 €

• Notar: ca. 2.000 – 2.500 €

• Grundbuch: ca. 2.000 €

3. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immobilie fällig und ist vor der Eintragung ins Grundbuch zu zahlen. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Beispiel:

• Kaufpreis: 400.000 €

• Grunderwerbsteuer (5 %): 20.000 €

4. Kaufnebenkosten

Neben dem Kaufpreis müssen Sie mit ca. 10 % bis 12 % Nebenkosten rechnen. Dazu gehören:

• Notar- und Grundbuchkosten

• Grunderwerbsteuer

• Maklergebühren (wenn beauftragt)

• Bankgebühren (z. B. für Grundschuldbestellung)

Beispiel:

• Kaufpreis: 400.000 €

• Nebenkosten: ca. 40.000 €

5. Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist ein rechtlicher Schutz für Käufer:innen. Sie wird vom Notar ins Grundbuch eingetragen, sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, und sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung:

• Kein Verkauf an Dritte mehr möglich

• Keine neue Grundschuld durch den Verkäufer möglich

Tipp: Zahlen Sie den Kaufpreis erst, wenn die Vormerkung eingetragen ist!

6. Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) beschreibt den Preis, der unter normalen Umständen beim Verkauf am Markt erzielt werden kann. Er dient als Orientierung bei der Preisfindung und wird durch Gutachten, Maklereinschätzungen oder Vergleichswerte bestimmt.

Tipp: Lassen Sie den Verkehrswert professionell ermitteln, bevor Sie eine Preisverhandlung beginnen.

7. Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der konservativ geschätzte Wert, den Banken zur Kreditabsicherung nutzen. Er liegt meist unter dem Verkehrswert.

Beispiel:

• Verkehrswert: 400.000 €

• Beleihungswert: 350.000 €

• Beleihungsgrenze (z. B. 80 %): 280.000 € Kredit

Tipp: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto besser werden Ihre Konditionen.

8. Eigenkapital

Eigenkapital ist Ihr eigenes Geld, das Sie ohne Kredit in die Finanzierung einbringen (z. B. Ersparnisse, Bausparguthaben, Schenkungen).

Faustregel:

• 20 – 30 % des Kaufpreises + Kaufnebenkosten sollten durch Ihr Eigenkapital finanziert werden.

Beispiel:

• Kaufpreis: 400.000 €

• Nebenkosten (10 %): 40.000 €

• Benötigtes Eigenkapital: mind. 88.000 – 132.000 €

9. Zinsen

Zinsen sind der Preis, den Sie für Ihr Darlehen zahlen. Sie machen einen großen Teil der Gesamtkosten aus. Der Zins ist abhängig von:

• Marktlage

• Zinsbindung (z. B. 10, 15, 30 Jahre)

• Bonität & Eigenkapital

Tipp: Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zinssatz. Eine längere Zinsbindung gibt Ihnen Sicherheit bei steigenden Zinsen.

10. Tilgung

Die Tilgung ist der Teil Ihrer monatlichen Rate, mit dem Sie den Kredit tatsächlich zurückzahlen.

Grundregeln:

• Anfangstilgung: mind. 2 %, besser 3 %

• Höhere Tilgung bedeutet, dass Sie schneller schuldenfrei sind & weniger Zinsen über die Laufzeit zahlen

Beispiel:

• Kredit: 300.000 €, Zins 3,5 %, Tilgung 2 %

• Monatsrate: ca. 1.375 €

• Restschuld nach 10 Jahren: ca. 233.000 €

Mit 3 % Tilgung: Restschuld nur ca. 206.000 €

Fazit: Wer die Sprache des Immobilienkaufs spricht, spart bares Geld

Diese 10 Begriffe sind Ihr Fundament für jede Kaufentscheidung. Ob Eigennutzung oder Kapitalanlage – wer informiert ist, verhandelt besser, erkennt Risiken früher und trifft sicherere Entscheidungen.